Die Hausgeldabrechnung
Die Jahresabrechnung verstehen. Kostenanteil gegen Vorschüsse, die Abrechnungsspitze, Nachzahlung oder Guthaben und was sonst noch im Abrechnungspaket steckt.
Wenn das Kalenderjahr vorbei ist, folgt auf das Hausgeld die Hausgeldabrechnung (auch Jahresabrechnung genannt). Sie beantwortet eine einfache Frage: Haben wir zu viel oder zu wenig eingezogen?
Viele neue Eigentümer werden beim ersten Bogen nervös. Das muss nicht sein: Die Logik ist wie beim Jahresabschluss einer gemeinsamen Urlaubskasse, nur mit rechtlichen Pflichten und genauen Beträgen pro Wohnung.
Was wird verglichen?
Zwei Größen stehen sich gegenüber:
- Dein Kostenanteil: dein Anteil an den tatsächlich angefallenen Kosten der Gemeinschaft im Abrechnungsjahr, berechnet nach den geltenden Umlageschlüsseln (z. B. MEA).
- Deine beschlossenen Vorschüsse: das für dich beschlossene Hausgeld des Jahres, typischerweise monatlicher Betrag mal zwölf.
Die Differenz aus beidem heißt Abrechnungsspitze. Genau über sie beschließt die Versammlung, entweder als Nachschuss oder als Anpassung der Vorschüsse (Paragraf 28 Absatz 2 WEG). Auch das Abrechnungs-PDF in selbstverwalten. beschriftet die Zeile so: „= Abrechnungsspitze (Beschlussgegenstand)“.
Die Gemeinschaft rechnet nicht nach „Bauchgefühl“, sondern mit Belegen und Verteilungsschlüsseln. Deshalb dauert die Abrechnung oft einige Wochen oder Monate nach Jahresende, bis alle Posten da sind.
Vorsicht mit „Soll“ und „Ist“. In der Buchhaltung der App bedeutet Soll die gebuchte Forderung der Gemeinschaft gegen dich (deine Sollstellung) und Haben deine Zahlung. Das ist etwas anderes als der Soll-Ist-Vergleich einer Abrechnung. In der Hausgeld-Matrix liest du also: Soll = geschuldet, Haben = gezahlt, Differenz = Saldo.
Nachzahlung oder Guthaben?
- Sind die Kosten höher als die beschlossenen Vorschüsse, ist die Abrechnungsspitze positiv: Es wird ein Nachschuss fällig, sobald die Versammlung ihn beschlossen hat.
- Sind die Kosten niedriger, ist die Spitze negativ: Du hast ein Guthaben. Ob es ausgezahlt oder mit künftigen Vorschüssen verrechnet wird, entscheidet die Gemeinschaft im Beschluss.
Ein Guthaben aus der Abrechnung wird nicht automatisch mit offenen Hausgeldrückständen verrechnet. Beide Beträge sind getrennt auszugleichen, und so weist es auch die Abrechnung in selbstverwalten. aus.
Merksatz: Mehr Kosten als geplant führt tendenziell zur Nachzahlung. Weniger Kosten oder höhere Vorschüsse führen zum Guthaben.
Die Abrechnung bezieht sich auf deine Einheit als Einzelabrechnung: Du siehst, wie sich dein Anteil aus den Gesamtkosten der WEG ergibt, nicht nur eine Summe „für das ganze Haus“.
Beispiel in einfachen Zahlen
Angenommen, deine beschlossenen Vorschüsse betragen 3.600 Euro im Jahr (300 Euro pro Monat). Nach Auswertung aller Rechnungen ergeben deine umgelegten Kosten 3.900 Euro.
- Abrechnungsspitze: 300 Euro Nachzahlung.
Umgekehrt: Vorschüsse 3.600 Euro, Kosten 3.300 Euro, dann hast du 300 Euro Guthaben. In der Praxis kommen viele Positionen zusammen (Heizung, Rücklage, Verwaltung); das Prinzip bleibt dasselbe.
Warum stehen in der Abrechnung manchmal krumme Cent-Beträge? Werden Kosten auf mehrere Einheiten verteilt, geht die Rechnung selten glatt auf. selbstverwalten. verteilt jede Position vollständig auf volle Cent, damit kein Rest übrig bleibt. Den Betrag, der dadurch in deinem Anteil steckt, weist das PDF als „darin Rundungsausgleich der Cent-Verteilung“ aus.
Was du außer der Abrechnung bekommst
Das Abrechnungspaket besteht aus mehr als der Einzelabrechnung:
- Entwicklung der Erhaltungsrücklagen und Geldkonten: Anfangsbestand, Zuführungen, Zinsen, Entnahmen und Endbestand je Rücklagentopf sowie die Bewegungen der Bankkonten.
- Vermögensbericht: der Stand des Gemeinschaftsvermögens zum Jahresende (Paragraf 28 Absatz 4 WEG), siehe Der Vermögensbericht.
- Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Eigentumseinheiten.
- Bescheinigung nach Paragraf 35a EStG: der auf dich entfallende Arbeitskostenanteil, den du in der Steuererklärung geltend machen kannst. Sie erscheint nur, wenn im Jahr solche Kosten erfasst wurden; mehr dazu unter Handwerkerkosten steuerlich absetzen.
Liegt in selbstverwalten. auch die Abrechnung des Vorjahres vor, zeigt die Einzelabrechnung in der App neben deinem Anteil die Spalten Vorjahr, Δ und Δ %. So siehst du auf einen Blick, welche Position sich spürbar verändert hat.
Beschluss der Eigentümerversammlung
Die Abrechnung wird der Eigentümerversammlung vorgelegt. Seit der WEG-Reform 2020 beschließen die Eigentümer formal die Nachschüsse (Nachzahlungen) bzw. die Anpassung der Vorschüsse, nicht das Abrechnungsdokument als Ganzes. In der Praxis bleibt der Ablauf ähnlich: Die Abrechnung wird vorgestellt, geprüft und dann werden die daraus folgenden Zahlbeträge beschlossen. Erst mit diesem Beschluss werden Nachzahlungen fällig oder Guthaben festgelegt. Bei Einwendungen oder Unstimmigkeiten lohnt fachliche Beratung.
Die Anfechtungsfrist ist kurz. Willst du gegen den Beschluss vorgehen, musst du innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Klage erheben und sie innerhalb von zwei Monaten begründen (Paragraf 45 WEG). Prüf die Abrechnung also zeitnah auf Plausibilität (deine Einheit, dein MEA, die angesetzten Positionen) und bewahre Schreiben und Abrechnungsbögen auf.
Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan war der Plan fürs Jahr; die Hausgeldabrechnung ist die Rechnung danach. Liegen die Ist-Kosten dauerhaft über dem Plan, sollte die Gemeinschaft Hausgeld oder Planpositionen anpassen, sonst wiederholt sich das Nachzahlungsthema jedes Jahr.