WEG-Reform 2020
Was sich seit dem 1. Dezember 2020 geändert hat. Die wichtigsten Neuerungen.
Am 1. Dezember 2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (kurz oft WEMoG) in Kraft getreten. Es hat die Rechte und Pflichten in Wohnungseigentümergemeinschaften praktischer gemacht, besonders bei Beschlüssen und Versammlungen. Einzelne Punkte wurden seitdem nachgeschärft, zuletzt im Oktober 2024.
Die folgenden Punkte sind die Neuerungen, die Eigentümerinnen und Eigentümer im Alltag am häufigsten spüren. Sie ersetzen keine detaillierte Rechtsberatung, geben aber Orientierung.
1. Einfache Mehrheit reicht in vielen Fällen
Früher galt für manche Entscheidungen die Allstimmigkeit: Jeder musste zustimmen, ein einziger Widerspruch konnte blockieren. Heute entscheidet bei der Beschlussfassung grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (Paragraf 25 Absatz 1 WEG).
Was das für dich bedeutet: Viele sachliche Vorhaben lassen sich beschließen, wenn eine Mehrheit dafür ist, ohne dass eine einzelne Person das ganze Haus „lahmlegen“ kann. Wichtig: Für manche Themen gelten weiter qualifizierte Mehrheiten oder Sonderregeln; das Gesetz und deine Teilungserklärung bleiben maßgeblich.
2. Eigentümerversammlung ist immer beschlussfähig
Es gibt keine Mindestbeteiligung mehr, damit eine Eigentümerversammlung überhaupt beschließen darf. Die Versammlung ist grundsätzlich immer beschlussfähig, sobald sie ordnungsgemäß einberufen wurde.
Was das für dich bedeutet: Wenige Teilnehmende bedeuten nicht automatisch: „Heute wird nichts beschlossen.“ Trotzdem lohnt sich aktive Teilnahme, denn die abgegebenen Stimmen entscheiden, und wer nicht abstimmt, übt kein Stimmrecht aus.
Weniger Formalismus heißt nicht „ohne Regeln“. Einladungsfristen, Tagesordnung und Protokoll bleiben zentral, damit Beschlüsse wirksam und nachweisbar sind.
3. Die WEG ist voll rechtsfähig
Als teilrechtsfähig galt die Gemeinschaft schon seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2005, gesetzlich geregelt seit 2007. Seit dem 1. Dezember 2020 ist sie voll rechtsfähig (Paragraf 9a Absatz 1 WEG) und zugleich alleinige Trägerin der Verwaltung (Paragraf 18 Absatz 1 WEG). Die Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum übt die Gemeinschaft aus, nicht mehr der einzelne Eigentümer (Paragraf 9a Absatz 2 WEG).
Was das für dich bedeutet: Verträge mit Handwerkern, Versicherern oder Dienstleistern werden im Namen der Gemeinschaft geschlossen, nicht im Namen einzelner Eigentümer. Auch Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum macht in der Regel die Gemeinschaft geltend. Passend dazu erreicht eine Anfrage oder Beauftragung aus selbstverwalten. den Betrieb im Auftrag der WEG und nicht als Anfrage einer Privatperson.
4. Online-Teilnahme und virtuelle Versammlung
Hier haben sich seit 2020 zwei Stufen entwickelt, die man auseinanderhalten muss.
Online-Teilnahme (hybride Versammlung), seit dem 1. Dezember 2020: Die Gemeinschaft kann mit einfacher Mehrheit beschließen, dass Eigentümer an einer Versammlung auch ohne Anwesenheit vor Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte elektronisch ausüben können (Paragraf 23 Absatz 1 Satz 2 WEG). Einen Versammlungsort gibt es weiterhin.
Rein virtuelle Versammlung, seit dem 17. Oktober 2024: Sie braucht einen eigenen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen und gilt höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung (Paragraf 23 Absatz 1a WEG). Teilnahme und Rechteausübung müssen mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Wird der Beschluss vor 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 außerdem mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten. Ein Verstoß dagegen macht die virtuell gefassten Beschlüsse aber weder nichtig noch anfechtbar (Paragraf 48 Absatz 6 WEG).
Was das für dich bedeutet: Für beide Fälle liegt in selbstverwalten. eine Beschlussvorlage bereit: Hybride/Online-Teilnahme und Virtuelle Versammlung (rein online). Du findest sie in der Seitenleiste unter Versammlungen → Vorlagen (/vorlagen).
5. Zertifizierten Verwalter verlangen (seit 1. Dezember 2023)
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jede einzelne Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (Paragraf 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG). Ausgenommen sind kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer zum Verwalter bestellt ist, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer (nach Köpfen) einen zertifizierten Verwalter verlangt. Ohne bestellten Verwalter gilt die Ausnahme nicht.
Was das für dich bedeutet: In Konfliktsituationen oder wenn die Selbstverwaltung an Grenzen stößt, gibt es diesen gesetzlichen Hebel. Er ist kein Alltagswerkzeug, aber ein wichtiger Schutz für Eigentümer.
6. Neuer Beschlussgegenstand bei Wirtschaftsplan und Abrechnung
Vor der Reform hat die Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung als Ganzes beschlossen. Seit der Reform regelt Paragraf 28 WEG, dass die Eigentümer nur noch über die Vorschüsse (Hausgeld zur Kostentragung und für die Rücklagen) und über die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (Abrechnungsspitze) abstimmen.
Was das für dich bedeutet: Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung bleiben wichtige Arbeitsunterlagen, aber der formale Beschluss betrifft die konkreten Geldbeträge (Vorschüsse und Nachschüsse), nicht das gesamte Dokument. In der Praxis ändert sich der Ablauf kaum, aber rechtlich ist die Trennung wichtig: Fehler im Plan machen nicht automatisch den Vorschussbeschluss unwirksam.
Neu dazugekommen: der Vermögensbericht
Ebenfalls neu ist Paragraf 28 Absatz 4 WEG: Nach dem Ende des Kalenderjahres ist ein Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens zeigt. Er ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen. selbstverwalten. erstellt ihn als Teil des Jahresabrechnungs-Pakets. Mehr dazu steht unter Der Vermögensbericht.
7. Bauliche Veränderungen: Gestattung und Kosten getrennt
Die Reform hat das Thema in zwei Fragen zerlegt, die getrennt beantwortet werden.
Das „Ob“: Jede bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum kann heute mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem Eigentümer gestattet werden (Paragraf 20 Absatz 1 WEG). Die frühere faktische Allstimmigkeit ist weg.
Das „Wer zahlt“: Das regelt Paragraf 21 WEG. Grundregel: Kosten und Nutzen treffen nur die Eigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben. Alle tragen die Kosten nur, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde (doppelt qualifizierte Mehrheit, außer bei unverhältnismäßigen Kosten) oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert.
Anspruch des Einzelnen: Für fünf Arten von Maßnahmen kann jeder einzelne Eigentümer eine angemessene bauliche Veränderung verlangen (Paragraf 20 Absatz 2 WEG): Barrierefreiheit, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz, Anschluss an ein schnelles Telekommunikationsnetz (etwa Glasfaser) und seit dem 17. Oktober 2024 Steckersolargeräte („Balkonkraftwerke“). Über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft, die Kosten trägt der Verlangende (Paragraf 21 Absatz 1 WEG).
Grenze: Nicht beschlossen werden darf eine Veränderung, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt (Paragraf 20 Absatz 4 WEG).
8. Kostenverteilung per Mehrheitsbeschluss änderbar
Vor der Reform ging das per Mehrheitsbeschluss nur eingeschränkt, etwa für Betriebs- und Verwaltungskosten. Für vieles andere brauchte es eine Vereinbarung aller Eigentümer. Heute können die Eigentümer die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten mit einfacher Mehrheit ändern (Paragraf 16 Absatz 2 Satz 2 WEG).
Was das für dich bedeutet: Ein Schlüssel, der über die Jahre unbillig geworden ist (etwa Aufzugskosten nach MEA statt nach Etagen), lässt sich per Beschluss korrigieren. Die Änderung wirkt grundsätzlich nur für die Zukunft, und für Heiz- und Warmwasserkosten gehen die Vorgaben der Heizkostenverordnung vor. In selbstverwalten. liegt dafür die Beschlussvorlage Änderung Kostenverteilungsschlüssel bereit.
Die Reform ändert nicht alles auf einmal: Deine individuelle Situation hängt von Beschlüssen, Teilungserklärung und konkretem Vorhaben ab. Bei Unsicherheit lohnt eine rechtliche Einzelfallprüfung.