WEG-Reform 2020
Was sich seit dem 1. Dezember 2020 geändert hat. Die wichtigsten Neuerungen.
Am 1. Dezember 2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (kurz oft WEMoG) in Kraft getreten. Es hat die Rechte und Pflichten in Wohnungseigentümergemeinschaften praktischer gemacht, besonders bei Beschlüssen und Versammlungen.
Die folgenden Punkte sind die Neuerungen, die Eigentümerinnen und Eigentümer im Alltag am häufigsten spüren. Sie ersetzen keine detaillierte Rechtsberatung, geben aber Orientierung.
1. Einfache Mehrheit reicht in vielen Fällen
Früher galt für manche Entscheidungen die Allstimmigkeit: Jeder musste zustimmen, ein einziger Widerspruch konnte blockieren. Für zahlreiche Beschlüsse genügt heute die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (nach den gesetzlichen Regeln zur Stimmverteilung).
Was das für dich bedeutet: Viele sachliche Vorhaben lassen sich beschließen, wenn eine Mehrheit dafür ist, ohne dass eine einzelne Person das ganze Haus „lahmlegen“ kann. Wichtig: Für manche Themen gelten weiter qualifizierte Mehrheiten oder Sonderregeln; das Gesetz und deine Teilungserklärung bleiben maßgeblich.
2. Eigentümerversammlung ist immer beschlussfähig
Es gibt keine Mindestbeteiligung mehr, damit eine Eigentümerversammlung überhaupt beschließen darf. Die Versammlung ist grundsätzlich immer beschlussfähig, sobald sie ordnungsgemäß einberufen wurde.
Was das für dich bedeutet: Wenige Teilnehmende bedeuten nicht automatisch: „Heute wird nichts beschlossen.“ Trotzdem lohnt sich aktive Teilnahme, denn die abgegebenen Stimmen entscheiden, und wer nicht abstimmt, übt kein Stimmrecht aus.
Weniger Formalismus heißt nicht „ohne Regeln“. Einladungsfristen, Tagesordnung und Protokoll bleiben zentral, damit Beschlüsse wirksam und nachweisbar sind.
3. Die WEG wird „rechtsfähige Gemeinschaft“
Die WEG kann eigene Rechte und Pflichten haben und klarer auftreten, vergleichbar mit einer eingetragenen Personenvereinigung in vielen Fragen des Rechtsverkehrs (z. B. Verträge, Klagen).
Was das für dich bedeutet: In der Praxis wird die Organisation oft transparenter und handlungsfähiger; Details regeln Gesetz und Satzung bzw. Beschlüsse.
4. Online- und Hybrid-Versammlungen möglich
Die Gemeinschaft kann per Beschluss festlegen, dass Online- oder Hybridformate für Eigentümerversammlungen zulässig sind. Damit sind auch videobasierte Teilnahmen möglich, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
Was das für dich bedeutet: Wer beruflich eingespannt ist oder weit weg wohnt, kann unter Umständen digital teilnehmen, sofern die WEG das beschlossen und technisch sauber umgesetzt hat.
5. Zertifizierten Verwalter verlangen (seit 1. Dezember 2023)
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jede einzelne Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft verlangen, dass eine Person mit besonderer fachlicher Eignung (zertifizierter Verwalter) mit der Verwaltung beauftragt wird, unter den gesetzlich genannten Voraussetzungen.
Was das für dich bedeutet: In Konfliktsituationen oder wenn die Selbstverwaltung an Grenzen stößt, gibt es diesen gesetzlichen Hebel. Er ist kein Alltagswerkzeug, aber ein wichtiger Schutz für Eigentümer.
6. Neuer Beschlussgegenstand bei Wirtschaftsplan und Abrechnung
Vor der Reform hat die Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung als Ganzes beschlossen. Seit der Reform regelt Paragraf 28 WEG, dass die Eigentümer nur noch über die Vorschüsse (Hausgeld zur Kostentragung und Rücklage) und die Nachschüsse (Abrechnungsspitze) abstimmen.
Was das für dich bedeutet: Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung bleiben wichtige Arbeitsunterlagen, aber der formale Beschluss betrifft die konkreten Geldbeträge (Vorschüsse und Nachschüsse), nicht das gesamte Dokument. In der Praxis ändert sich der Ablauf kaum, aber rechtlich ist die Trennung wichtig: Fehler im Plan machen nicht automatisch den Vorschussbeschluss unwirksam.
7. Bauliche Veränderungen leichter genehmigungsfähig
Für bestimmte bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum hat der Gesetzgeber die Hürden gesenkt: Mehr Vorhaben lassen sich mit Mehrheitsbeschlüssen ermöglichen, statt dass faktisch jede kleine Änderung an der Allstimmigkeit scheitert.
Was das für dich bedeutet: Modernisierung (z. B. barrierefreier Zugang, technische Anlagen) kann einfacher beschlossen werden, immer noch im Rahmen der gesetzlichen Typen und deiner Teilungserklärung.
Die Reform ändert nicht alles auf einmal: Deine individuelle Situation hängt von Beschlüssen, Teilungserklärung und konkretem Vorhaben ab. Bei Unsicherheit lohnt eine rechtliche Einzelfallprüfung.