Die Eigentümerversammlung
Ablauf, Fristen und Regeln der ETV, dem wichtigsten Organ der WEG.
Die Eigentümerversammlung (kurz ETV) ist das zentrale Beschlussorgan jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden die wichtigsten Entscheidungen getroffen: vom Wirtschaftsplan über Erhaltungsmaßnahmen bis zur Wahl des Beirats. Wer seine WEG selbst verwaltet, sollte wissen, wie eine Versammlung einberufen, durchgeführt und dokumentiert wird.
Wer beruft die Versammlung ein?
In einer professionell verwalteten WEG lädt der Verwalter ein. Fehlt ein Verwalter, wie bei der Selbstverwaltung, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (Paragraf 24 Absatz 3 WEG). Entscheidend ist, dass die Einberufung ordnungsgemäß erfolgt, sonst können Beschlüsse anfechtbar sein.
Mindestens einmal im Jahr muss eine Eigentümerversammlung stattfinden (Paragraf 24 Absatz 1 WEG). Darüber hinaus kann mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform und unter Angabe von Zweck und Gründen eine außerordentliche Versammlung verlangen (Paragraf 24 Absatz 2 WEG).
In selbstverwalten. findest du dafür auf der Seite Versammlungen den Bereich Anträge auf außerordentliche Versammlung. Dort stellen Eigentümer einen Antrag und unterstützen ihn.
Einladungsfrist und Form
Die Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (Paragraf 24 Absatz 4 Satz 2 WEG). Die Frist beginnt mit dem Zugang der Einladung beim Eigentümer, nicht mit dem Versanddatum.
Die Einberufung erfolgt in Textform (Paragraf 24 Absatz 4 Satz 1 WEG). Eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Deshalb versendest du Einladungen in selbstverwalten. direkt digital im Tab Einladungen der Versammlung. Wer keine E-Mail-Adresse hinterlegt hat, wird dort mit „Briefversand nötig“ markiert; den Postversand hakst du anschließend ab.
Plan bei postalischem Versand ausreichend Vorlauf ein. Geht die Einladung zu spät zu, können gefasste Beschlüsse angefochten werden.
Inhalt der Einladung
Eine ordnungsgemäße Einladung enthält mindestens:
- Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung,
- die Tagesordnung mit den geplanten Beschlussgegenständen,
- ggf. Vollmachtsformulare und Hinweise zur Online-Teilnahme (falls beschlossen).
Die Tagesordnung ist besonders wichtig: Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet war (Paragraf 23 Absatz 2 WEG). Über Themen, die nicht auf der Tagesordnung stehen, darf deshalb grundsätzlich nicht beschlossen werden, es sei denn, alle Eigentümer sind anwesend und stimmen der Behandlung zu.
Beschlussfähigkeit
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Versammlung immer beschlussfähig, sobald sie ordnungsgemäß einberufen wurde. Es gibt keine Mindestanwesenheit mehr. Das bedeutet: Auch wenn nur wenige Eigentümer erscheinen, können wirksame Beschlüsse gefasst werden.
Gerade weil keine Mindestbeteiligung nötig ist, lohnt sich die aktive Teilnahme: Wer nicht abstimmt, überlässt die Entscheidung den Anwesenden.
Stimmrecht und Abstimmung
Das Stimmrecht richtet sich nach der Teilungserklärung und dem Gesetz. Die häufigsten Varianten:
| Stimmrechtsprinzip | Erklärung |
|---|---|
| Kopfprinzip | Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Anzahl seiner Einheiten. |
| Wertprinzip | Stimmen werden nach Miteigentumsanteilen (MEA) gewichtet: mehr Anteile bedeuten mehr Stimmgewicht. |
| Objektprinzip | Jede Einheit hat eine Stimme; wer mehrere Einheiten besitzt, hat entsprechend mehr Stimmen. |
Welches Prinzip gilt, steht in deiner Teilungserklärung. Fehlt eine Regelung, gilt das Kopfprinzip (Paragraf 25 Absatz 2 WEG).
Für die meisten Beschlüsse reicht die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (Paragraf 25 Absatz 1 WEG). Auch bauliche Veränderungen werden heute mit einfacher Mehrheit beschlossen (Paragraf 20 Absatz 1 WEG). Damit alle Eigentümer die Kosten tragen, braucht es mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile, oder die Maßnahme amortisiert sich in angemessener Zeit. Sonst zahlen und nutzen nur diejenigen, die sie beschlossen haben (Paragraf 21 WEG).
In selbstverwalten. legst du für jede Versammlung fest, wie abgestimmt wird: Vor Ort per Handzeichen (der Versammlungsleiter zählt aus und trägt das Ergebnis ein) oder Digital (jeder Eigentümer stimmt am eigenen Gerät ab). Sobald in der Versammlung abgestimmt wurde, lässt sich dieser Modus nicht mehr wechseln, damit im Protokoll keine gemischten Ergebnisse stehen.
Ablauf einer typischen ETV
- Eröffnung: Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung und Anwesenheit.
- Wahl des Versammlungsleiters und des Protokollführers (falls nicht vorab geregelt).
- Berichte, z. B. zur Finanzlage, zu offenen Vorgängen oder Erhaltungsmaßnahmen.
- Beschlussfassung Punkt für Punkt nach Tagesordnung: Antrag vorstellen, Aussprache, Abstimmung, Ergebnis verkünden.
- Verschiedenes: Raum für Fragen und Anregungen (keine Beschlüsse über Themen, die nicht auf der Tagesordnung stehen).
- Abschluss: Protokoll wird nach der Versammlung fertiggestellt und an alle Eigentümer versendet.
Das Versammlungsprotokoll
Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen (Paragraf 24 Absatz 6 WEG). Das Protokoll dokumentiert die Beschlüsse mit Wortlaut, Abstimmungsergebnis und Datum. Es ist kein Wortprotokoll der Diskussion, sondern eine Ergebnisniederschrift. Die Beschlüsse fließen in die Beschlusssammlung ein.
Das Protokoll ist zu unterschreiben: vom Versammlungsleiter, von einem Wohnungseigentümer und, wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, zusätzlich von dessen Vorsitzendem oder Stellvertreter. In selbstverwalten. unterschreibt ihr das Protokoll direkt digital im Tab Protokoll.
Ein sorgfältiges Protokoll schützt vor späteren Streitigkeiten: Es belegt, was beschlossen wurde und mit welcher Mehrheit.
Online- und Hybridversammlungen
Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, dass Eigentümer auch ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte elektronisch ausüben können (Paragraf 23 Absatz 1 Satz 2 WEG). Welche Rechte das sind, legt der Beschluss fest. Ein Versammlungsort bleibt bestehen, daher der Name hybride Versammlung.
Eine rein virtuelle Versammlung ohne physischen Versammlungsort ist seit dem 17. Oktober 2024 möglich. Sie erfordert einen eigenen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen und gilt höchstens drei Jahre (Paragraf 23 Absatz 1a WEG). Teilnahme und Rechteausübung müssen dabei mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Wird der Beschluss vor 2028 gefasst, muss bis einschließlich 2028 außerdem mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten (Paragraf 48 Absatz 6 WEG).
Für beide Beschlüsse liegen in selbstverwalten. Vorlagen bereit: Hybride/Online-Teilnahme und Virtuelle Versammlung (rein online) unter Versammlungen → Vorlagen.
In selbstverwalten.
In der App legst du eine Versammlung zunächst als Entwurf an. Termin, Ort und Tagesordnung dürfen dabei noch fehlen; geprüft wird erst beim Einladen. Danach erstellst du die Tagesordnung, versendest die Einladungen und dokumentierst die Beschlüsse direkt während der Versammlung, mit automatischer Übernahme in die Beschlusssammlung.