Die Eigentümerversammlung
Ablauf, Fristen und Regeln der ETV -- das wichtigste Organ der WEG.
Die Eigentümerversammlung (kurz ETV) ist das zentrale Beschlussorgan jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden die wichtigsten Entscheidungen getroffen: vom Wirtschaftsplan über Erhaltungsmaßnahmen bis zur Wahl des Beirats. Wer seine WEG selbst verwaltet, sollte wissen, wie eine Versammlung einberufen, durchgeführt und dokumentiert wird.
Wer beruft die Versammlung ein?
In einer professionell verwalteten WEG lädt der Verwalter ein. Bei Selbstverwaltung übernimmt diese Aufgabe in der Regel der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss bestimmter Eigentümer. Entscheidend ist, dass die Einberufung ordnungsgemäß erfolgt -- sonst können Beschlüsse anfechtbar sein.
Einladungsfrist
Die Einladung muss mindestens drei Wochen vor dem Versammlungstermin zugehen (Paragraf 24 Absatz 4 WEG). Die Frist beginnt mit dem Zugang der Einladung beim Eigentümer, nicht mit dem Versanddatum.
Planen Sie bei postalischem Versand ausreichend Vorlauf ein. Geht die Einladung zu spät zu, können gefasste Beschlüsse angefochten werden.
Inhalt der Einladung
Eine ordnungsgemäße Einladung enthält mindestens:
- Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung,
- die Tagesordnung mit den geplanten Beschlussgegenständen,
- ggf. Vollmachtsformulare und Hinweise zur Online-Teilnahme (falls beschlossen).
Die Tagesordnung ist besonders wichtig: Über Themen, die nicht auf der Tagesordnung stehen, darf grundsätzlich nicht beschlossen werden -- es sei denn, alle Eigentümer sind anwesend und stimmen der Behandlung zu.
Beschlussfähigkeit
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Versammlung immer beschlussfähig, sobald sie ordnungsgemäß einberufen wurde. Es gibt keine Mindestanwesenheit mehr. Das bedeutet: Auch wenn nur wenige Eigentümer erscheinen, können wirksame Beschlüsse gefasst werden.
Gerade weil keine Mindestbeteiligung nötig ist, lohnt sich die aktive Teilnahme: Wer nicht abstimmt, überlässt die Entscheidung den Anwesenden.
Stimmrecht und Abstimmung
Das Stimmrecht richtet sich nach der Teilungserklärung und dem Gesetz. Die häufigsten Varianten:
| Stimmrechtsprinzip | Erklärung |
|---|---|
| Kopfprinzip | Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Anzahl seiner Einheiten. |
| Wertprinzip | Stimmen werden nach Miteigentumsanteilen (MEA) gewichtet -- mehr Anteile bedeuten mehr Stimmgewicht. |
| Objektprinzip | Jede Einheit hat eine Stimme; wer mehrere Einheiten besitzt, hat entsprechend mehr Stimmen. |
Welches Prinzip gilt, steht in Ihrer Teilungserklärung. Fehlt eine Regelung, gilt das Kopfprinzip nach Gesetz.
Für die meisten Beschlüsse reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Für bestimmte Themen (z. B. bauliche Veränderungen mit erheblichen Kosten) können qualifizierte Mehrheiten erforderlich sein.
Ablauf einer typischen ETV
- Eröffnung -- Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung und Anwesenheit.
- Wahl des Versammlungsleiters und des Protokollführers (falls nicht vorab geregelt).
- Berichte -- z. B. Bericht zur Finanzlage, zu offenen Vorgängen oder Erhaltungsmaßnahmen.
- Beschlussfassung -- Punkt für Punkt nach Tagesordnung: Antrag vorstellen, Aussprache, Abstimmung, Ergebnis verkünden.
- Verschiedenes -- Raum für Fragen und Anregungen (keine Beschlüsse über Themen, die nicht auf der Tagesordnung stehen).
- Abschluss -- Protokoll wird nach der Versammlung fertiggestellt und an alle Eigentümer versendet.
Das Versammlungsprotokoll
Das Protokoll dokumentiert die gefassten Beschlüsse mit Wortlaut, Abstimmungsergebnis und Datum. Es ist kein Wortprotokoll der Diskussion, sondern eine Ergebnisniederschrift. Die Beschlüsse fließen in die Beschlusssammlung ein.
Ein sorgfältiges Protokoll schützt vor späteren Streitigkeiten: Es belegt, was beschlossen wurde und mit welcher Mehrheit.
Online- und Hybridversammlungen
Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer per Beschluss festlegen, dass eine Online- oder Hybridteilnahme möglich ist. Voraussetzung: Alle Teilnehmenden müssen gleichberechtigt an der Diskussion und Abstimmung teilnehmen können. Eine rein virtuelle Versammlung (ohne physischen Ort) erfordert die Zustimmung aller Eigentümer.
In selbstverwalten.
In der App können Sie Versammlungen planen, die Tagesordnung erstellen, Einladungen versenden und Beschlüsse direkt während der Versammlung dokumentieren -- mit automatischer Übernahme in die Beschlusssammlung.