Der Wirtschaftsplan
Was ein Wirtschaftsplan ist, warum er wichtig ist und wie er funktioniert.
Der Wirtschaftsplan ist das Budget deiner Wohnungseigentümergemeinschaft für ein Kalenderjahr. Er sagt im Voraus: Welche Kosten erwarten wir? Wie werden sie finanziert? Und wie viel muss jedes Mitglied monatlich einzahlen?
Stell dir den Plan wie den Jahreshaushalt eines Vereins vor: Bevor das Jahr beginnt, wird durchgerechnet, was realistisch ist, damit nicht im Sommer das Geld ausgeht, obwohl im Winter die Heizung läuft.
Gesetzliche Grundlage
Der Wirtschaftsplan ist nicht nur „schön“, sondern vorgeschrieben: Nach Paragraf 28 Absatz 1 WEG ist jeweils für ein Kalenderjahr ein Wirtschaftsplan aufzustellen. Er dient als Grundlage für den Beschluss über die Vorschüsse und enthält darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben. Das Gesetz nennt dafür den Verwalter; in der Selbstverwaltung übernimmt das, wer die Verwaltung führt.
Enthält der Vorschussbeschluss eine Fortgeltungsklausel, laufen die zuletzt beschlossenen Vorschüsse weiter, bis neue beschlossen sind. Genau diese Klausel steckt in der Beschlussvorlage „Vorschüsse aus Wirtschaftsplan“ in selbstverwalten. Ohne sie fehlt zu Jahresbeginn die beschlossene Grundlage für das Hausgeld; der Plan sollte deshalb möglichst vor Jahresbeginn stehen.
Der Plan ist die Brücke zwischen laufendem Hausgeld und tatsächlichen Ausgaben. Ohne Plan fehlt die Grundlage für faire, vorhersehbare Vorauszahlungen.
Was steht im Wirtschaftsplan?
Typischerweise findest du darin:
- Einnahmen, vor allem aus Hausgeld (und ggf. Sonderumlagen, wenn vorgesehen),
- Ausgaben, z. B. für Betriebskosten (Hausmeister, Versicherung, Garten), Verwaltung, Erhaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage).
Jede Kostenposition ist idealerweise mit einem Umlageschlüssel versehen, also der Regel, nach der die Kosten auf die Wohnungen verteilt werden (häufig nach Miteigentumsanteil).
Beschluss der Eigentümerversammlung
Der Wirtschaftsplan wird in der Eigentümerversammlung vorgestellt. Seit der WEG-Reform 2020 beschließen die Eigentümer dabei formal die Vorschüsse (die konkreten Hausgeldbeträge pro Einheit), nicht den gesamten Plan als Dokument. In der Praxis ändert das wenig am Ablauf (der Plan bleibt die wichtigste Arbeitsunterlage), aber rechtlich bezieht sich der Beschluss auf die Geldbeträge. Erst mit diesem Beschluss sind die Vorauszahlungen verbindlich für die kommende Periode.
Ein Plan ist keine Garantie, dass die Kosten exakt so eintreten. Unvorhergesehenes (Defekt, Wetter, Preissteigerungen) kann Abweichungen erzeugen, deshalb gibt es die Jahresabrechnung.
Beispiel: Zehn Einheiten, 50.000 Euro Gesamtkosten
Nimm eine kleine WEG mit zehn Wohnungen. Für das Jahr werden 50.000 Euro Gesamtkosten realistisch eingeschätzt (Betrieb, Rücklage, Verwaltung zusammen).
- Verteilung: Die Kosten werden, wie in Teilungserklärung oder Beschluss festgelegt, z. B. nach MEA auf die Einheiten umgelegt.
- Eine Einheit mit größerem Miteigentumsanteil trägt mehr als eine mit kleinerem Anteil, analog zu „mehr Anteile am Haus, mehr Verantwortung für die Kosten“.
- Aus dem Ergebnis leitet die Verwaltung bzw. die Selbstverwaltung die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen ab, sodass sich über das Jahr die vorgesehenen Einnahmen annähernd mit den geplanten Ausgaben decken.
Die konkreten Beträge pro Wohnung hängen von deinem MEA und den gewählten Schlüsseln ab. Deshalb sind zwei identisch große Wohnungen in unterschiedlichen WEGs nicht automatisch gleich teuer.
Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
| Wirtschaftsplan | Hausgeldabrechnung | |
|---|---|---|
| Zeit | Vor dem Jahr: Plan für das kommende Jahr | Nach dem Jahr: Abrechnung des vergangenen Jahres |
| Frage | Was sollen wir einnehmen und ausgeben? | Was ist tatsächlich passiert im Vergleich zu den Vorauszahlungen? |
| Ergebnis | Festgelegte Vorauszahlungen (Hausgeld) | Nachzahlung oder Guthaben pro Einheit |
Kurz: Der Wirtschaftsplan ist der Fahrplan, die Hausgeldabrechnung ist die Kontrolle, ob du auf Kurs warst.
In selbstverwalten.
Den Wirtschaftsplan findest du als Tab Wirtschaftsplan auf der Seite Buchhaltung → Hausgeld & Rücklagen (/hausgeld?tab=wirtschaftsplan). Du legst ihn strukturiert an und verknüpfst jede Kostenposition mit einem Umlageschlüssel. Sobald du den Plan aktivierst, leitet die App daraus das monatliche Hausgeld-Soll je Einheit ab.
Du musst nicht bei null anfangen. Gibt es einen Plan fürs Vorjahr, übernimmst du ihn mit Vorjahres-Plan übernehmen. Einen bestehenden Plan kannst du als PDF oder Word-Datei importieren, oder du nutzt Aus Jahresabrechnung generieren und lädst die letzte Jahresabrechnung hoch. In allen Fällen entsteht der Plan als Entwurf, und die Positionen bleiben vor der Aktivierung frei editierbar.