Stammdaten und Mieter
Objektdaten, Einheiten mit Flächen, Mieter und Umlageschlüssel eines Mietobjekts pflegen. Und was davon die Betriebskostenabrechnung braucht.
Die Stammdaten öffnest du über Mietverwaltung → Stammdaten (/objekt). Die Seite hat dieselben Tabs wie in der WEG: Liegenschaft, Einheiten, Firmen und Beteiligungskreise.
Liegenschaft
Der Kopf zeigt Liegenschaft · Mietobjekt, Name und Adresse sowie die Kennzahlen Einheiten und SEPA-Gläubiger-ID. Eine Gesamt-MEA gibt es im Mietobjekt nicht.
Über Bearbeiten öffnet sich der Dialog Objekt-Stammdaten bearbeiten mit Name des Objekts, Straße, Hausnummer, PLZ, Ort und der SEPA-Gläubiger-ID. Die Gläubiger-ID brauchst du nur, wenn du Miet-Lastschriften einziehst. Darunter liegt das Objektprofil (Heizungsart, Baujahr, Messdienst und Ähnliches) wie in der WEG.
Einheiten und Flächen
Der Tab Einheiten zeigt Einheiten und Mieter in einer gemeinsamen Tabelle mit den Spalten Einheit, Fläche, Kontakt, Bezug, E-Mail und Telefon. Eine MEA-Spalte gibt es im Mietobjekt nicht. Jeder laufende Mieter bekommt eine eigene Zeile, bei Einheiten ohne laufenden Mieter steht Nicht zugeordnet. Ein Klick auf den Namen öffnet das Mieterprofil mit E-Mail, Telefon, Mietbeginn und Mietende.
Für die Abrechnung zählt vor allem die Fläche jeder Einheit: Betriebskosten werden in der Regel nach Wohn- oder Nutzfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB).
Eine Einheit ohne Fläche trägt bei Flächenverteilung 0 € Kosten, ihre Vorauszahlungen zählen aber voll. Das ergibt zu hohe Guthaben. Die BK-Abrechnung warnt dich mit „… Einheit(en) ohne Fläche" und blockiert ganz, wenn die Summe aller Flächen 0 ist.
Mieter erfassen
- Klick im Tab Einheiten in der Zeile der Einheit auf das Stift-Symbol. Im Mietobjekt hat der Dialog die Reiter Einheit und Mieter.
- Wechsle zum Reiter Mieter und klick auf Mieter verwalten. Auf der Detailseite der Einheit geht das über Kontakte verwalten → Mieter verwalten.
- Im Dialog Mieter — [Einheit] klickst du auf Mieter hinzufügen.
- Trag Vorname, Nachname (Pflicht), E-Mail, Telefon, Mietbeginn, Mietende und Anzahl Personen ein und setz bei Bedarf Laufendes Mietverhältnis.
- Klick auf Speichern.
Die Anzahl Personen wirkt beim Schlüssel Nach Personen mit. Wie die Personentage gerechnet werden, steht unter Mieter & Bewohner erfassen. Die E-Mail-Adresse zählt in der Einrichtungs-Checkliste als Kontakt der Mietpartei.
Wer die Betriebskostenabrechnung erhält, ergibt sich aus den Mietverhältnissen des Objekts. Die übernehmen wir bei der Einrichtung. Meldet die BK-Abrechnung „… Mietverhältnis(se) ohne Mieter", wende dich an den Support.
Mietverhältnisse und Vorauszahlungen
Mietverhältnisse (welche Mietpartei hält welche Einheit von wann bis wann) und die monatlichen Vorauszahlungen je Vertrag übernehmen wir bei der Einrichtung des Mietobjekts. Für Änderungen wende dich an den Support.
Was fehlt, zeigt dir die BK-Abrechnung als Hinweis:
| Hinweis | Folge |
|---|---|
| Kein Mietverhältnis im Abrechnungsjahr | Blockiert: Alle Kosten gälten als Leerstand zulasten des Eigentümers. |
| … Einheit(en) ohne Mietverhältnis | Für diese Einheiten rechnet die App Leerstand. |
| … Mietverhältnis(se) ohne Vorauszahlung | Die Abrechnung würde die vollen Kosten nachfordern. |
| Leerstand … % | Ab 30 %: meist ein fehlendes oder falsch datiertes Mietverhältnis. |
USt-Option am Mietvertrag
Ob eine Fläche umsatzsteuerpflichtig vermietet ist (Option nach § 9 UStG), hängt am Mietvertrag, nicht an der Einheit. Aus dem Mix der Verträge ergibt sich der Status des Objekts: Nicht optiert, Teiloptiert oder Volloptiert. Wohnraum kann nicht optiert werden. Der Status steuert die Spalte MwSt/Vorsteuer im Etat und die KI-Prüfung Vorsteuer bei Gewerbe / USt-Option. Beides steht nur in Objekten zur Verfügung, die netto buchen und optierte Flächen haben.
Umlageschlüssel im Mietobjekt
Die Umlageschlüssel liegen wie in der WEG unter Buchhaltung → Einstellungen, Tab Umlageschlüssel (/buchhaltung/einstellungen?tab=umlageschluessel, nur mit Finanzrecht). Das Mietobjekt hat einen eigenen Katalog von Standard-Schlüsseln, Nach MEA gibt es dort nicht:
| Standard-Schlüssel | Bedeutung |
|---|---|
| Nach Wohn-/Nutzfläche | Gesetzlicher Regelmaßstab. Die Flächen sind im Dialog pflegbar. |
| Nach Einheiten | Jede Einheit trägt gleich viel. |
| Nach Personen | Taggenaue Personentage aus den Mieter-Einträgen. |
| Nach Verbrauch (Messdienst) | Werte aus der Heizkostenabrechnung, nicht von Hand setzbar. Für Heiz- und Warmwasserkosten nach der HeizkostenV zwingend. |
| Direkt zugeordnet | Jede Buchung wird im Modul Direkte Kosten einer Einheit zugeordnet. |
Bestehende Konten mit einem Schlüssel, der im Mietobjekt nicht vorgesehen ist, werden als nicht vorgesehen markiert. Die Bedienung des Tabs erklärt Umlageschlüssel pflegen.
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