Die Erhaltungsrücklage

Die Erhaltungsrücklage ist das Sparbuch deiner Gemeinschaft: Geld, das über Jahre angesammelt wird, damit das neue Dach, die Fassadensanierung oder der Aufzugsaustausch nicht als plötzliche Sonderzahlung bei jedem Einzelnen landet.

Der Begriff hat sich geändert

Bis zur WEG-Reform 2020 hieß sie Instandhaltungsrücklage oder Instandhaltungsrückstellung. Der gesetzliche Begriff lautet heute Erhaltungsrücklage (Paragraf 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG), passend zum Oberbegriff Erhaltung für Instandhaltung und Instandsetzung. Gemeint ist dieselbe Sache — ältere Teilungserklärungen und Beschlüsse benutzen weiter den alten Namen, das schadet nicht.

Ist sie Pflicht?

Das Gesetz formuliert es als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung: Zu ihr gehört „insbesondere die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“. In der Praxis heißt das: Eine WEG ohne Rücklage handelt in aller Regel nicht ordnungsmäßig, und jeder Eigentümer kann die Bildung einer Rücklage verlangen. Beschlossen wird sie über den Wirtschaftsplan — als eigene Position, die im monatlichen Hausgeld mitläuft.

Wie hoch ist „angemessen“?

Eine gesetzliche Formel gibt es nicht. Angemessen ist, was zum Gebäude passt: Alter, Zustand, Bauart, technische Anlagen (Aufzug, Tiefgarage, Heizung) und die absehbaren Maßnahmen der nächsten Jahre.

Zwei Wege führen zu einer belastbaren Zahl:

• Erhaltungsplan: Listet auf, welche Bauteile wann fällig werden und was sie ungefähr kosten. Aus der Summe geteilt durch die Restlaufzeit ergibt sich die jährliche Zuführung. Das ist der ehrlichste Weg, weil er das konkrete Haus abbildet.
• Pauschale Orientierungswerte: Häufig wird die nach Gebäudealter gestaffelte Instandhaltungspauschale der II. Berechnungsverordnung je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr als Anhaltspunkt genommen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist sie nicht verbindlich — sie ersetzt keinen Erhaltungsplan.

Zweckbindung: Wofür darf das Geld verwendet werden?

Die Rücklage ist für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums angesammelt. Sie ist kein allgemeiner Puffer für laufende Betriebskosten und kein Ersatz für ein zu knapp kalkuliertes Hausgeld.

Für eine Entnahme braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung — er sollte die Maßnahme und den Betrag benennen, damit später nachvollziehbar bleibt, wofür das Geld weg ist. Bauliche Veränderungen, die über die Erhaltung hinausgehen, sind ein eigenes Thema: Wer sie bezahlt, richtet sich nach Paragraf 21 WEG (siehe WEG-Reform 2020).

Rücklage oder Sonderumlage?

Beides schließt sich nicht aus: Auch eine gut gefüllte Rücklage deckt selten eine Komplettsanierung. Je besser die Rücklage, desto kleiner die Sonderumlage.

Warum die Rücklage nicht in der Abrechnungsspitze auftaucht

Die Zuführung zur Rücklage ist kein Verbrauch, sondern Sparen — das Geld ist nicht weg, es liegt nur woanders. In der Einzelabrechnung erscheint sie deshalb auf beiden Seiten der Rechnung und verändert deine Abrechnungsspitze nicht.

Stattdessen bekommt die Rücklage einen eigenen Abschnitt in der Jahresabrechnung: die Entwicklung der Erhaltungsrücklagen mit Anfangsbestand, tatsächlicher Zuführung, Zinsen, Steuern auf Zinsen, Entnahmen und Endbestand. Der Stand zum Jahresende steht zusätzlich im Vermögensbericht.

In selbstverwalten.

Rücklagen findest du als Tab Rücklagen auf der Seite Buchhaltung → Hausgeld & Rücklagen (/hausgeld?tab=ruecklagen).

Dort legst du über Rücklage anlegen einen Topf mit Bezeichnung und optionalem Zielbestand an, buchst Zuführungen und Entnahmen und liest die Jahresentwicklung als Wasserfall — aufgebaut wie der entsprechende Abschnitt der Jahresabrechnung. Mehrere Töpfe sind möglich, etwa je Gebäude oder für einen zweckgebundenen Sparanteil. Ein per Beschluss aufgelöster Topf wird geschlossen, nicht gelöscht — die Historie bleibt erhalten.

Die geplante Zuführung kommt aus dem Wirtschaftsplan: Dort kennzeichnest du eine Kostenposition über die Checkbox Rücklage, und die App setzt daraus den Soll-Wert.